卡尔加里电商网站开发地产营销怎么做？世界零售巨头沃纳梅克有句名言：“我花在广告上的钱，有一半是被浪费了，但不知道哪一半”，地产营销也是如此。
在实际工作中，营销费用通常是指项目营销过程中发生的与营销相关的各项费用，包括营销中心示范区建设费、营销推广费、销售人员工资及提成、示范区的物业管理费以及营销管理费等“五项”费用。
我们可以看到，营销中心示范区建设费和销售人员得工资提成在营销费用中所占比例并不低，再加上示范区的物业费和营销管理费，其实留给项目正真做营销推广的费用其实不多，再加上渠道中介的介入，开发商“被绑架“，使得项目整个营销费用高居不下。
那么我们有没有什么办法，可以从项目全周期的总体上加以控制，再从项目营销推广效果上提高效率，并做到准确投放，把营销费用降下来呢？
营销费用的全周期滚动控制
1、营销费率的标准。业内经过几十年的探索和经验总结，形成了一些行业的营销标准费率，但每个公司根据自身的特点，费率也有所不同，所在城市得不同，费率标准也可以有一定的区间范围。一般地，营销费率标准见下表：
注：此标准不含渠道中介的分销费用。
营销费率标准要结合公司和项目自身的特点进行综合考量的结果，并在实际的营销工作中不断地修改、调整和完善。
比如考虑到营销的“累积效应”，如果公司在二线城市开发项目，是多个项目（两个项目以上）同时运作，那么整体营销费用比例就可以适当降低约10%。也就是说，单项目的城市公司的营销费用比率为2.2%，那么多项目运作的城市公司的营销费用比例可以降为2.0%。
需要说明的是，有的公司将品牌推广费和渠道中介的分销费纳入营销费用，即所谓的“七项”费用。如果公司设有专门的品牌部门，品牌推广费就可以不列入营销费用；如果没有专门的品牌部门，就可以把品牌费纳入营销费用。
2、营销费用的计提。营销费用的计提方法有很多，不同的公司管理模式不同，采取的计提方式也有所差别，我们不去一一赘述，这里提供一个在营销实战中反映比较好的营销费用计提方式，供大家参考（见下表）。
说明：
1)项目开盘前为第一阶段，第二阶段从开盘至清盘止。
2)上述标准是指费用控制计划，财务必须凭集团审批的费用计划在上述费用标准之内列支。
3)第一阶段相关费用的分摊比例，由集团分管领导、城市公司总经理和营销、财务部门共同拟定。
4)第二阶段的营销费用参照集团财务管理制度，按销售收入实行收支两条线管理。
第一阶段的费用主要包括营销中心示范区的建设和装修费用、模型制作费用、项目形象包装费用等开盘前所发生的一切费用。永久性的硬装和园林景观除外，因为这些费用是计入项目工程成本费的。
第一阶段费用方案原则上不超过40%，分项费用开支可根据实际情况，按计划分项浮动20%控制使用，如需突破必须经审批方可执行，但阶段费用总量不得超支；第一阶段中凡固定费用比如销售中心建设费用等需要分摊到后期的，必须按销售全周期（年度）进行分摊，并将费用分摊计划上报报备次财务部门，以便考核。第一阶段的费用使用时，如有超支必须在第二阶段中优先扣回。
第二阶段的使用计划经审批后方可实施和费用列支；第二阶段费用原则上按 销售比例计提，并且按“收支两线”控制使用，凡需要超支，须提交超支的方案经审批后方可开支，财务应逐步消化，应先消化超支金额；未经批准的推广方案，不得开支营销推广费用。我们举个例子加以说明：
【案例】某二线城市的有多项目运作的城市公司，其中一个住宅项目销售合同额约为25亿，按“表一”确定的营销费用比例为2.0%，那么整个项目全周期的营销费用约为5000万，按“表二”第一阶段计提40%约为2000万，第二阶段剩余3000万，其中：
（1）当销售任务完成40%时，按125%计提：
5000×60%×40%×125%=1500（万元）
（2）当销售任务再完成40%，即完成40%至80%时，按90%计提：
5000×60%×40%×90%=1080（万元）
（3）当销售任务再完成20%，即完成80%至100%时，按70%计提：
5000×60%×20%×70%=420（万元）
第二阶段合计计提营销费用：
1500+1080+420=3000（万元）
这里的营销费用计提比例是从125%到90%，再到70%。就是说，销售任务开始初期的计提比例大，后面的计提比例逐步减少，并最终维持整体的营销费用平衡。
这也是符合地产营销“先难后易”的规律的，因为“万事开头难”，把重金花在项目开盘时的前期，而项目尾盘了，清盘也是水到渠成的事，就可以少花点钱，而最终仍然维持第二阶段的营销费用3000万不变。
另外，考虑到可能项目营销总中途离职或换人，那么考核时，应该将前期的营销费用按阶段、按任务期地进行“归零”，并从制度上应予以必须明确，以示公平。
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